COSTI DI RICOSTRUZIONE EDILIZIA

Lo studio, commissionato da Cineas, propone un modello per la stima parametrica, ai fini assicurativi, dei costi di costruzione in edilizia.

La questione della definizione dei costi di costruzione è da sempre materia di riflessione in vari ambiti, per esempio: quello statistico, per misurare la variazione dei prezzi nell’edilizia; quello pubblico, per verificare la congruità economica degli interventi in opere pubbliche e nell’edilizia sovvenzionata; il settore peritale, quale supporto alla relativa attività; quello della promozione immobiliare per la valutazione della redditività degli investimenti; eccetera.

Le problematiche più rilevanti che si riscontrano fra le esigenze dei gruppi citati, sono riassumibili in due tipi di lacune: la prima è relativa alla costruzione di un modello di fabbricato capace di rappresentare significativamente le modalità costruttive e le componenti di costo impiegate nella generalità del territorio nazionale (una sorta di paniere del tipo di quello adoperato dall’ISTAT per il calcolo dell’inflazione); la seconda lacuna consiste nell’assenza di una capillare e, soprattutto, standardizzata raccolta delle informazioni inerenti i costi unitari (materiali posati in opera).

E’ proprio partendo da tali carenze che il Cresme (Centro di Ricerche Economiche e Sociologiche nel Mercato dell’Edilizia), commissionato da Cineas e dall’Ania, ha progettato l’attività che ha poi portato alla definizione dei costi di costruzione in edilizia industriale e residenziale.

Il lavoro sviluppato cerca di tenere insieme, allo stesso tempo, da un lato il rigore nell’approccio metodologico, dall’altro la necessità di giungere ad uno strumento efficace ma di grande semplicità applicativa.

Il percorso seguito per arrivare a determinare in modo sintetico il valore di costo è stato quello di costruire una sorta di modello edilizio virtuale di riferimento, stimarne il costo attraverso un computo metrico estimativo, individuando una serie di parametri di differenziazione (tipologica e territoriale), costruendo una serie di coefficienti correttivi da applicare al risultato in modo da comprendere le principali variabili che vanno ad influenzare il prezzo di costo nelle diverse situazioni concrete.

In altri termini, considerando la classificazione tipologica e tecnologica delle costruzioni reali, si è giunti al “fabbricato tipo” (industriale e residenziale) che dovrebbe rappresentare una sorta di “fabbricato medio” tra quelli che si costruiscono 

in Italia. Tale analisi è stata possibile grazie ai sistemai informativi del Cresme sulle caratteristiche dei fabbricati.

Ad esempio, nel caso del capannone industriale, il modello virtuale è stato costruito sulla base di:

1) destinazione d’uso (industriali, artigianali, agricoli, commerciali);

2) diversificazione interna (presenza uffici);

3) componenti costruttive:  

      - strutture di fondazione

      - strutture in elevazione;

      - strutture di copertura;

      - strutture di tamponamento;

      - elementi di finitura. 

4) diverse tipologie costruttive quali: 

      - tipi di struttura (metalliche, in c.a.)

      - struttura di copertura (travi a Y, tegoli TT; ecc.)

      - tamponamento (pannelli, blocchi in cls, ecc.)

Una volta identificato il modello virtuale del fabbricato tipo e calcolato il relativo costo di costruzione con un computo metrico estimativo, sono stati calcolati i coefficienti correttivi dei fattori endogeni e di quelli esogeni.

Questi ultimi, identici sia nel caso della destinazione d’uso industriale, sia per la residenziale, riguardano:

- la diversificazione territoriale, cioè i diversi prezzi di materiali, manodopera, spese generali e utile nei vari mercati locali;

- la diversificazione per zona climatica e altitudine;

- la diversificazione per rischio sismico;

- la diversificazione per ubicazione del cantiere.

Stimati tutti i coefficienti correttivi con opportune metodologie, la stima sintetica del costo di costruzione è risultata estremamente semplice: partendo dal costo del fabbricato tipo ed applicando gli opportuni correttivi, si arriva rapidamente al risultato.

Un percorso analogo è stato seguito per l’edificio residenziale, riassumendo però le varie caratteristiche tipologiche e di finitura in tre tipologie di riferimento e cioè la tipologia economica, quella media (a cui appartiene il modello virtuale) e quella superiore.

Fonte: Cineas