Costi di ricostruzione: criteri di calcolo in perizia assicurativa

Il costo di ricostruzione a nuovo è la cifra che servirebbe oggi per ricostruire il tuo fabbricato con le stesse caratteristiche, escluso il valore dell'area. In una polizza incendio conta due volte: quando si sceglie la somma da assicurare e quando, dopo un sinistro, si calcola l'indennizzo.

Perché la somma assicurata deve corrispondere al costo di ricostruzione

Se il fabbricato è assicurato a valore intero, la somma assicurata deve coprire l'intero costo di ricostruzione. Se è più bassa scatta la regola proporzionale dell'art. 1907 del codice civile: l'indennizzo si riduce nella stessa proporzione, anche per un danno parziale.

Un esempio. Il costo di ricostruzione è 400.000 euro, ma la somma assicurata è 300.000: il fabbricato è assicurato per il 75% del suo valore. Un incendio provoca un danno di 100.000 euro: l'indennizzo sarà di 75.000 euro, e 25.000 restano a tuo carico, prima ancora di franchigie e scoperti.

È l'errore più comune e più costoso: somme assicurate fissate anni fa, mai aggiornate, mentre i costi dell'edilizia salivano.

Come si stima il costo di ricostruzione

I metodi sono due, e si usano in momenti diversi.

• Stima sintetica, o parametrica. Si parte dal costo di un fabbricato tipo e lo si corregge con coefficienti. È rapida, ed è adatta a verificare se la somma assicurata è adeguata.
• Computo metrico estimativo. Ogni lavorazione viene misurata e valorizzata con i prezzari di riferimento. È il metodo della perizia dopo un sinistro, perché il danno va dimostrato voce per voce.

Il modello Cresme per la stima parametrica

Un riferimento per la stima sintetica ai fini assicurativi è lo studio realizzato dal Cresme (Centro di Ricerche Economiche e Sociologiche nel Mercato dell'Edilizia) su incarico di Cineas e ANIA. L'idea è costruire un fabbricato tipo, industriale oppure residenziale, calcolarne il costo con un computo metrico, e poi adattarlo al caso concreto con coefficienti correttivi.

Per un capannone il modello considera:

• la destinazione d'uso: industriale, artigianale, agricola, commerciale
• la presenza di uffici
• le componenti costruttive: fondazioni, strutture in elevazione, copertura, tamponamenti, finiture
• le tipologie: struttura metallica o in cemento armato, tipo di copertura, tipo di tamponamento

Per l'edificio residenziale le caratteristiche sono riassunte in tre livelli: economico, medio e superiore.

I coefficienti correttivi comuni tengono conto di quattro fattori: il territorio, perché materiali e manodopera non costano ovunque allo stesso modo; la zona climatica e l'altitudine; il rischio sismico; l'ubicazione del cantiere.

Dopo un sinistro: valore a nuovo e stato d'uso

Il costo di ricostruzione a nuovo è il punto di partenza anche della stima del danno. Da lì si arriva al valore allo stato d'uso togliendo il degrado per età, conservazione e manutenzione. Che cosa ti viene pagato, e quando, dipende da come è scritta la polizza: lo spieghiamo in Determinazione del danno.

Che cosa puoi fare adesso

• Controlla la somma assicurata del fabbricato: quando è stata fissata, e su quale base?
• Verifica se la polizza prevede l'adeguamento automatico. Per aggiornare una cifra del passato puoi usare lo strumento di rivalutazione ISTAT, ricordando che i costi dell'edilizia non seguono sempre l'indice dei prezzi al consumo.
• Se hai già avuto un sinistro e ti è stata applicata la regola proporzionale, fai verificare il calcolo: il valore di ricostruzione usato dal perito è un dato tecnico, e si può discutere.